アパートローンとは
アパートローンとは？
名前から想像するのとはちょっと違います。
アパートローンというのは不動産購入用資金用の
ローン商品ではあるのですが、
居住用不動産購に利用するローンとは異なります。
賃貸用マンションやアパート、、事務所等などテナントなど
購入用資金調達目的用に金融機関が提供すローンの総称です。
アパートやマンションなどの集合住宅を居住用不動産を購入する時は
通常住宅ローンを利用します。
その方が税制面ではとても有利ですし
所得に対して金額が大きくても比較的融資を受け易くなっています。
居住用の住宅は生活必需品との位置付けですので
融資に関して様々な補助も付く訳です。
それに対してアパートローンは投資用の商品です。
アパートローン自体を利用出来る融資対象者も
利用出来る人は大半の金融機関の規定では
借主に安定収入がある事を条件としています。
ここでいう安定収入とはまずは給与収入がある事といったモノです。
ですので担保物権の有無などよりもまずは安定収入です。
アパートローンとはほぼ給与所得者が対象の
投資用ローン商品と思ってもらって間違いはありません。
アパートローンと金利
アパートローンの金利はとても大切です。
アパートローンを利用した不動産投資の成否は
アパートローンの金利負担をいかに抑えるかが
重要な鍵と言えるでしょう。
誰もが知ってるように日本は長く
ほぼゼロ金利という政策金利が続いています。
つまりはアパートローンなども同様に
史上最低水準で推移しているという事です。
アパートローンの金利を把握し、
極力低利に抑える事が重要です。
不動産購入用の資金という事で
金額自体がかなり大きいですから、
仮に年利の１％でも大きな差が産まれます。
融資額が仮に1000万円でも
１％の差は年間で10万円にもなります。
投資における数％の差はとても大きいです。
複利効果を初めとしたレバレッジの差が
どんどん広がっていきますので、
侮る事なかれというところです。
その10万円の価値は２年目・３年目と
永遠に広がっていく事になるのです。
不動産投資はキャッシュフローの健全性が重要な投資です。
昨今の賃貸事情から賃貸業の収益自体
確実性が高いとは言えない現状があります。
ビジネスにおいてはコントロール出来る部分に目を向けて、
可能な限り収益率を高める必要があります。
不動産投資に関しては
アパートローンの金利を抑える事
要するに経費というリスクを抑える事
がとても重要になるので、
アパートローン金利はしっかりと管理する必要があります。
アパートローンの比較選択
アパートローンは比較選択が必須です。
アパートローンの条件を上手く比較選択しないと
後々の不動産投資の展開に
大きな影響を及ぼす事になります。
アパートローンの比較選択事態は
条件の選択という側面もありますが、
同時に付き合う金融機関の比較選択とも言えます。
アパートローン自体も大切ですが、
人脈作りという側面もあるので
殊更重要と言えるでしょう。
アパートローンの比較における
主な重要な比較項目は以下のようなものです。
アパートローンで借り入れる金額
自己資金比率・融資物件の収益性
融資実績・所得状況など様々な要因で
融資金額の上限が決まってきます。
アパートローンを利用する際の自己資金比率は
大体３割程度とされていますが
金融機関によっても各種市況によっても違います。
時にはフルローンでいける時もあるでしょう。
なんにせよ一概に言えないので
要相談となります。
アパートローンの金利
アパートローンの金利は重要です。
金利の％自体重要ですが、
固定金利を選ぶのか変動金利を選ぶのか、
様々な要素を検討するべきです。
出来るだけコストを抑える事が重要です。
アパートローンの返済期間
アパートローンの返済期間も重要な要素です。
長いと利息分を含めた実質のコスト負担が大きく
絶対的な支払い額が大きくなります。
短いと一回その都度の支払額が大きくなり
収益に対してのコスト負担が大きくなります。
金融機関によって制限もありますので
どちらが良いと言う訳では無く
自分の条件と照合して
総合的に検討する必要があります。
早期繰上げ返済が可能か
返済期間にも通じますが、
繰り上げ返済が可能かどうかも重要です。
金融機関からすれば優良貸出先には
可能な限り長期間に渡って大きな金額を
支払い続けて欲しい訳です。
経営状態が順調でキャッシュが浮いた場合など
債務の状態をコントロールしていく必要があります。
これにも様々な要素がありますが、
浮きキャッシュをストックして返済に備えるのであれば
早期返済をする方が金利負担が減って得な訳です。
基本的には認められない場合もありますので
条件をしっかり把握しておくべきでしょう。
アパートローンの融資条件
アパートローンにも融資の条件が色々あります。
当然ながら住宅ローンなどに比べると
厳しい条件になりがちです。
大体従来ですと一般的名融資条件として
自己資金を全費用の３割程度を準備します。
ただ物件の条件や金融機関からの信用度といった
様々な要素があるので一概には言えません。
金融機関によって重視する項目に差があって、
物件の収益性や借主の年収から資産の状況から
色々と求められる条件が変わってきます。
投資用アパートの場合は全費用の約７０％程度の
融資が可能なケースが多いようですがこれは
金融機関によって融資基準や借主の年収・資産状況にもよります。
フルローンが可能な場合もありますが、
リスクも高めな事からあまり推奨はされません。
あなたの負うリスク＝金融機関のリスクと同義なので
個々の状況によっての他市況によっても
大きく左右されると見たほうが良いでしょう。
そして諸経費の部分は多くの場合は
自己負担となりますので注意が必要です。
特に初めて利用する場合は
諸経費を計算に入れなかったりと失敗しがちですので。
あとはローンの借主は金融機関の
団体信用生命保険に加入する事が多いです。
借主に万一の事があった保険金から
ローンが支払われるようにです。
金融機関ごとに異なる融資の条件も
良く比較する必要があるでしょう
アパートローンの借り換えについて
アパートローンの借り換えについてですが、
条件次第では可能であるならば借り換えを検討するべきです。
低金利時代という事もありますし、
金融機関にとっても優良顧客はなるべく
抱えたいという事情もあるかと思います。
例えばですが金融機関そのものを変える訳では無く、
条件を変更するといった借り換えも検討する価値があります。
具体的には変動金利から
固定金利に変更といったカタチも考えられます。
繰り上げ返済が可能であるのならば
金融機関自体を変更する場合も考えられます。
借り換えを検討する際に考慮すべき内容は以下のようなモノです。
ローンの金利差と諸経費
アパートローンの金利差と諸経費のコスト差を考慮すべきです。
多少の金利差があっても諸経費の類が高くついて
結局損したという事になっては話になりません。
手間と金額の差などを良く検討する必要があります。
他にも借り換え時にかかるコストとその先に予想される
金利差を含めたキャッシュフローの変化なども
しっかり考慮すべきです。
アパートローンの金利変化への対応
アパートローンは基本的に金額が大きな融資です。
変動金利を選択していて
金利上昇が起こったときはかなりの負担になります。
よって変化に対応出来るような状況は常に考慮すべきです。
条件の変更の際の条件の変化や
手数料にも気を使うべきでしょう。
借り換え自体可能かどうか
借り換え自体が可能かどうか？
違約金などは発生するのかどうか？
そういった要素も検討しておかないと
市況が大きく変化した時に上手く立ち回れない事になります。
アパートローンの借り換え事態が難しいとしても
現在利用しているアパートローンの条件交渉を行う方法もあります。
金利の交渉に成功すれば諸経費や手間なども
借り換えよりもメリットがあるかもしれません。
どっちみち借り換えを検討するのであれば
交渉してみる価値はあるといえるでしょう。
アパートローンをフルローンで
アパートローンのフルローンについてですが、
アパートなど投資物件を購入するのに
現金で全て購入するのも難しいところでしょう。
そこでアパートローンの利用を検討するわけですが、
通常は不動産投資をするのに
アパートローンを利用して資金調達をするのであれば
少なくとも３割程度は自己資金の用意が必要です。
金融機関にとってはリスクがある融資ですので、
そもそも資金を全く用意出来ないような人は
そもそも相手にされないと思っても良いです。
そういったケースに対応出来るのが
アパートローンのフルローンです
現在では中々難しいのがフルローンですが
限定された状況で審査が通る可能性もあります。
例えば客観的に考えて想定出来る状況としては
収益性の著しく高い物件で、
個人的な人脈から渡ってきたケースなどでしょうか。
むしろ返済してもらわないで
物件を回収出来たほうが利益になるのであれば
フルローンを断る必要も無い訳です。
貸し倒れのリスクが低ければ
金利で稼ぐも良し、物件を頂くも良しとなる訳です。
あくまで融資する側のメリットが優先されます。
しかしそれらは特殊なケースで
新しく不動産投資を始める方がフルローン前提と考えると
とても痛い目に合うか相手にされないかどちらかと
考えた方が良いという事です。
上手く立ち回ってアパートローンのフルローンを
利用する事に成功したとしても、
最初から不利な条件でのスタートという事なので
フルローンには注意が必要です。
アパートローンと固定金利
アパートローンと固定金利についての話です。
アパートローンに限らず長期返済のローンを利用してる場合は
変動する金利を受け易いというデメリットがあります。
こういった金利変動によるコスト増の影響を最小限にする為に
固定金利を利用するのが賢いかもしれません。
特に現状の日本ですと特に金利が低下するとしても限度があります。
そうした状況を考慮すると固定金利の方が特に見えるかもしれません。
しかしその辺りの事情は金融機関の側が重々承知ですので
固定金利の方が変動金利と比べて
プレミアムが高いという事情があります。
よって金利がこの先対して変わらないのであれば
変動金利の方が金利負担が小さいといったケースが
多い事情もあるようです。
最終的にどっちが良いかというのは要検討です。
しっかりと計算が立つのが固定金利で
安い可能性が高いが高くつく可能性も少しあるのが
変動金利という事になりそうです。
現実的な予想としては日本ではこの先に
金利上昇があるとは思えません。
というのが大方の意見となりそうです。
広島銀行のアパートローン
広島銀行のアパートローンについてです
ひろぎん ｢ランドオーナー｣
地方都市として大きな規模の広島ですが、
その広島に本拠を構えており、
中国地方の中ではそこそこの規模と言える広島銀行ですが
アパートローンも積極的に扱っています。
以下ひろぎんランドオーナーの融資条件を
簡単に説明させて頂きます。
使途
収益性賃貸不動産に関わる資金に利用可能。
・新築・購入・リフォーム・借り換えなど
借り入可能条件は？
・収益性不動産の経営能力がある事
①満20歳で指定の団体信用生命保険に加入出来、
保険金額が融資金額をカバー出来る個人で
かつ完済時には満82歳未満となる事
上記①にあてはまらない場合は以下でも良い
②法定相続人の内一名連帯債務者、
もしくは連帯保証人とし団体信用生命保険不加入に係る念書の
差し入れが可能である事。
※念書には未成年を除く法定相続人全員の署名が必要となる
法定相続人のうち１名を連帯債務者、
または連帯保証人とし、「団体信用生命保険不加入に係る念書」の
差し入れができること
→念書には全法定相続人（除、未成年）の署名が必要
・申込人の所得水準が生活に支障をきたさない程度な事
・申し込み人が法人経営をしている場合は
その法人についても債務超過・繰越欠損・過去の３年が赤字で無い事
・申込人が個人事業主の場合は申告所得が黒字であるか、
赤字の場合も幅が減価償却の範囲内である事
融資金額
・広島銀行の既に貸し出している分を含めて２億円以下
（100万円以上10万円単位）である事
融資期間
最長で35年
返済方法
・元利均等返済・元金均等返済選択可能
担保
・原則としては不要。
ただし例外数点あり
地方銀行は都市銀行などに比べるとハードルが低い事もあり、
融資に積極的な銀行もありますので、
地元の有力銀行には相談してみる価値はあります。
詳しくは以下ホームページを参照してみましょう。
↓ ↓
北洋銀行のアパートローン
北洋銀行のアパートローンに関してです。
北洋銀行は札幌に本拠を構える
北海道最大の銀行です。
第２地方銀行としては
最大の資金量の銀行です。
北海道民が札幌の物件対象の
アパートローンを利用するのであれば
是非とも取り引きを持っておきたい銀行と言えるでしょう。
以下アパートローンの融資条件ですが
融資の条件
・住居、勤務地、担保物権の所在地が北海道内にあり、
そのどれかが取り扱い店の営業区域にある事
・借り入れ時の年齢が満２０歳～６５歳で、
ローン完済時には満８４歳未満である事
・勤続年数が２年以上である事
※自営業者は営業年数２年以上
・原則としては融資対象物件の
建設予定地を所有していること
・指定の保証会社の保証を得られる事
資金用途
(1) アパートの新築・購入資金
(2) 中古アパートの購入資金
(3) 既存アパートのリフォーム資金
(4) 既存アパートの借入金の借り換え資金
(5) 上記に付帯する諸費用
(保証会社に対する事務取扱手数料・保証料、火災保険料
登記費用、仲介手数料、借り換え資金の場合の経過利息)
融資金額
１００万円以上１億円以内(１万円単位)
ただし、本ローンの年間返済額がご融資対象アパートの
予定家賃収入の８０%以内
※１億円を超える場合でも、３億円を上限に取扱可能な場合もあるので
別途相談
融資期間
１年以上３０年以内(１年単位)
※借り換え資金の場合は残存返済期間内
返済方法
元利均等毎月返済
担保
ノースパシフィック(株)に対し、融資物件(土地・建物)に
原則、第一順位の(根)抵当権を設定登記
保証人
ノースパシフィック(株)の保証を利用
金利
変動金利、固定金利特約のいずれかを選択
詳細は北洋銀行のホームページでご確認下さい。